Hvis du overvejer at købe en feriebolig i Andalusien med henblik på udlejning, er det afgørende at kende reglerne. Ferieudlejning i Spanien er strengt reguleret, og der er specifikke krav til licens, skatter og juridiske forpligtelser.
Hvem skal have licens til ferieudlejning?
I Andalusien kræver alle kortvarige ferieudlejninger (under 2 måneder) en officiel licens kaldet VFT (Vivienda con Fines Turísticos). Denne licens udstedes af den lokale kommune (ayuntamiento) og er obligatorisk, hvis du vil udbyde din bolig på platforme som Airbnb, Booking.com eller andre udlejningssites.
Uden en gældende VFT-licens risikerer du:
– Bøder fra 3.000 til 150.000 euro
– Fjernelse af din annonce fra udlejningsplatforme
– Skattemæssige konsekvenser
Krav for at få VFT-licens
For at ansøge om VFT-licens skal din bolig opfylde visse standarder:
Fysiske krav:
– Minimum størrelse: 25 m2 for en læng med 1-2 personer
– Separat indgang (hvis lejlighed)
– Funktionelt køkken med komfur, køleskab og inventar
– Fuldt udstyret badeværelse
– Korrekt ventilation og naturligt lys
– Opfyldelse af brandsikkerhedsregler
Dokumentationskrav:
– Escritura (ejendomsdokument)
– Licencia de Primera Ocupación (brugsanvisning)
– Energimærke (certificado energético)
– Forsikringspolice for ferieudlejning
– Planløsning af boligen
– Ansøgningsgebyr (varierer efter kommune, typisk 30-100 euro)
Ansøgningsprocessen tager normalt 1-3 måneder.
Skatteforhold ved ferieudlejning
Ferieudlejning i Spanien medfører flere skatteforpligtelser:
1.Indkomstskat (IRPF)
Alle lejeindtgter skal indberettes til det spanske skattevæsen (Agencia Tributaria). Som ikke-resident betaler du:
– 19% skat af nettoindkomsten (24% for ikke-EU borgere)
– Fradrag for udgifter som vedligeholdelse, forsikring, ejendomsskat (IBI), fællesudgifter
Som resident i Spanien indgår lejeindkomsten i din almindelige selvangivelse med progressiv beskatning.
2. Moms (IVA)
Ferieudlejning med services (rengøring, morgenmad, reception) er momspligtig med 10% IVA. Hvis du udbyder disse services, skal du registrere dig for moms og indberette kvartalsvis.
Enkelt udlejning uden services er som udgangspunkt ikke momspligtig.
3. Ejendomsskat (IBI)
Denne lokale skat betales årligt og varierer efter beliggenhed og ejendomsværdi.
4. Turismeafgift
Nogle kommuner overvejer at indføre turistskat, men dette er endnu ikke implementeret i hele Andalusien (2026).
Regler for udlejningsplatforme
Airbnb, Booking.com og andre platforme er forpligtet til at:
– Verificere at du har VFT-licens
– Indberette data til myndighederne
– Tilbageholde 19% indkomstskat, hvis du er ikke-resident og ikke har aftale om skattefritagelse
Det er dit ansvar at sikre, at din licens er synlig i din annonce.
Forskel på langtidsudlejning og ferieudlejning
Vigtig forskel:
– Langtidsudlejning (over 2 måneder): Ingen VFT-licens kræves, lavere skat (21% uden fradrag eller indkomstbeskatning med fradrag)
– Kortvarig ferieudlejning (under 2 måneder): VFT-licens kræves, højere administration
Mange investorer vælger en kombination af langtidslejere om vinteren og kortvarige ferieudlejere om sommeren.
Kan alle boliger få VFT-licens?
Ikke alle boliger kan få tilladelse til ferieudlejning:
– Nogle kommuner har indført begrænsninger eller stop for nye licenser
– Ejerforeninger kan forbyde ferieudlejning i deres vedtgter
– Visse byområder (f.eks. Marbella centrum) har restriktioner
Det er vigtigt at undersøge lokale regler, før du køber en bolig med henblik på udlejning.
Konklusion
Ferieudlejning i Andalusien kan være en lønsom investering, men det kræver grundig forberedelse og overholdelse af lovgivningen. Sørg altid for at:
– Ansøge om VFT-licens før udlejning
– Føre korrekt regnskab over indtgter og udgifter
– Indberette skat rettidigt
– Holde dig opdateret om lokale ændringer i regler
Vi anbefaler at arbejde med en lokal advokat eller gestor, der kan hjælpe med licens, skatter og juridiske spørgsmål.
Extern link: For officiel information, besøg Junta de Andalucías hjemmeside www.juntadeandalucia.es.
Intern link: Læs også vores guide til køb af bolig i Spanien.
Join The Discussion